Grunderwerbssteuer bei Erbengemeinschaft

Der Erwerb von Immobilien unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Wenn eine Immobilie im Nachlass enthalten ist, stellt sich innerhalb einer Erbengemeinschaft häufig die Frage: Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Miterbe die Immobilie übernimmt oder Anteile abgelöst werden?

Dieser Beitrag gibt einen fundierten Überblick über die Grunderwerbsteuer bei der Erbengemeinschaft und sinnvolle Gestaltungsmöglichkeiten der zu erwartenden Steuerbelastungen.

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Definition einer Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, bilden sie kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Der Nachlass gehört ihnen zunächst gemeinschaftlich. Eine unmittelbare Zuweisung einzelner Vermögensgegenstände, wie etwa einer Immobilie, erfolgt nicht automatisch. Vielmehr müssen sich die Erben über die Aufteilung einigen oder die Auseinandersetzung gerichtlich klären lassen. Für Erbengemeinschaften ist besonders relevant, wann eine Übernahme der Immobilie durch einen einzelnen Miterben als entgeltlicher Erwerb gilt und damit steuerpflichtig wird.

Ein ausführlicher Beitrag zu den Rechten und Pflichten innerhalb der Erbengemeinschaft findet sich ebenfalls auf unserer Website.

Das sollten Sie über die Grunderwerbssteuer wissen

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von inländischen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten an. Aber auch Anteilsübertragungen an grundbesitzhaltenden Gesellschaften kann regelmäßig Grunderwerbsteuer auslösen (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG). Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der Kaufpreis. In bestimmten Fällen – etwa bei unentgeltlichen Übertragungen oder im Familienkreis – greift eine Steuerbefreiung.

Weitere Informationen zu den Grundlagen der Grunderwerbsteuer und den jeweils geltenden Steuersätzen finden sich in einem gesonderten Beitrag.

Grunderwerbssteuer bei Erbengemeinschaft: Wann müssen Erben zahlen?

Wird eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft übertragen, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Der unentgeltliche Erwerb durch Erbfall ist nach § 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) steuerfrei. Allerdings kommt es in der Praxis häufig vor, dass sich die Miterben nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen und einer der Erben das Grundstück vollständig übernehmen möchte. In diesen Fällen kann eine steuerpflichtige Übertragung vorliegen.

Ein typischer Fall: Ein Miterbe erhält das Grundstück und zahlt den anderen Miterben eine Abfindung. Diese Zahlung kann als Gegenleistung im Sinne des GrEStG gewertet werden – mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer anfällt.

Erbschaft und Grunderwerbssteuer: Wann fällt keine Steuer an?

Keine Grunderwerbsteuer entsteht, wenn die Immobilie im Rahmen der Erbschaft gemeinschaftlich auf die Erbengemeinschaft übergeht oder ein Miterbe die Immobilie übernimmt, ohne eine Ausgleichszahlung zu leisten. Auch bestimmte unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie sind von der Steuer befreit. Entscheidend ist, ob eine sogenannte „Gegenleistung“ vorliegt, also ob ein Erwerber etwas an die übrigen Miterben zahlt.

Beispiele für steuerfreie Vorgänge:

• Die Immobilie wird im Wege der Erbfolge auf alle Miterben übertragen.

• Eine Auseinandersetzung erfolgt ohne Ausgleichszahlungen.

• Es handelt sich um eine unentgeltliche Übertragung unter nahen Verwandten (unter bestimmten Voraussetzungen).

Rechtslage und Gestaltung: Grunderwerbssteuer bei Erbengemeinschaft

Die Grunderwerbsteuer bei einer Erbengemeinschaft wird regelmäßig dann relevant, wenn ein Miterbe die Immobilie allein übernehmen möchte. Die steuerlichen Konsequenzen hängen dabei wesentlich vom konkreten Vorgehen ab.

Klassische Fallkonstellationen:

• Ankauf von Miterbenanteilen: Möchte ein Miterbe die Immobilie übernehmen und zahlt dafür Ausgleichszahlungen an die anderen Erben, liegt ein Erwerbsvorgang vor. Die Zahlung gilt als Gegenleistung, wodurch Grunderwerbsteuer anfällt.

• Auseinandersetzungsvertrag ohne Gegenleistung: Wird die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf einen Miterben übertragen, ohne dass eine Zahlung an die anderen erfolgt, liegt in der Regel kein steuerpflichtiger Vorgang vor.

• Gesamthandserwerb mit späterem Übergang: Bei Übertragung auf eine Gesellschaft (z. B. GbR der Erben) und späterer Übernahme durch einen Gesellschafter gelten bis Ende 2026 besondere Regeln. Hier ist auf Haltefristen und den Anteilserwerb zu achten.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung – häufig also nach dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Anteils des Erwerbers.

Steuerbefreiungen und Vergünstigungen bei Übertragungen innerhalb der Familie

Bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. Voraussetzung ist ein Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie – also beispielsweise zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Großeltern und Enkeln. Für Mitglieder einer Erbengemeinschaft, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, kann eine Übertragung der Miterbenanteile unter Umständen von der Grunderwerbsteuer befreit sein.

Für Erbengemeinschaften bedeutet das: Wird ein Miterbenanteil innerhalb dieser Verwandtschaftsverhältnisse übertragen, ist der Vorgang unter Umständen steuerfrei. Auch hier gilt jedoch: Wird eine Zahlung geleistet, muss geprüft werden, ob die Voraussetzungen der Steuerbefreiung dennoch erfüllt sind.

Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Grunderwerbssteuer bei Erbengemeinschaft

Es existieren mehrere legale Möglichkeiten, um eine unnötige Grunderwerbsteuer bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu vermeiden:

• Vertragliche Auseinandersetzung ohne Gegenleistung: Wenn sich die Miterben einig sind, lässt sich die Immobilie auf einen Erben übertragen, ohne dass eine Zahlung erfolgt. Damit bleibt der Vorgang steuerfrei.

• Schenkungsvertrag statt Kauf: Eine unentgeltliche Übertragung kann auch im Rahmen einer Schenkung erfolgen. Zwar löst dies unter Umständen Schenkungsteuer aus, doch gelten hier deutlich höhere Freibeträge.

• Gründung einer Gesellschaft: In manchen Fällen kann die Zwischenschaltung einer Personengesellschaft (sog. Share-Deals) sinnvoll sein. Hier greifen jedoch komplexe Sonderregelungen, die einer eingehenden Prüfung durch einen Anwalt oder Steuerberater bedürfen.

Sonderfall: Grunderwerbssteuer bei Pflichtteilsansprüchen

Ein Pflichtteilsberechtigter ist kein Miterbe. Er erhält einen Anspruch auf Geldzahlung gegen die Erbengemeinschaft. Wird ein Pflichtteil ausbezahlt, fällt keine Grunderwerbsteuer an – denn es erfolgt keine Grundstücksübertragung.

Problematisch wird es jedoch, wenn ein Pflichtteilsberechtigter im Rahmen eines Pflichtteilsvergleichs Anteile an einer Immobilie übernimmt, etwa indem er sich mit der Erbengemeinschaft einigt und im Gegenzug für seinen Pflichtteil Miteigentum an einer zum Nachlass gehörenden Immobilie erhält. In einem solchen Fall handelt es sich um einen entgeltlichen Erwerb – mit der Folge, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss.

Typische Streitigkeiten und Risiken bei der Grunderwerbsteuer bei Erbengemeinschaft

In der Praxis kommt es häufig zu Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft, insbesondere wenn es um die Verteilung von Immobilien geht.

Streitpunkte sind oft:

• Die Höhe der Ausgleichszahlung

• Die Frage, ob ein Erwerb steuerpflichtig ist

• Der Verkehrswert des Grundstücks

• Fristen für eine steuerfreie Übertragung

Auch steuerlich ist Vorsicht geboten: Wird eine Übertragung versehentlich als steuerfrei behandelt, obwohl eine Gegenleistung erbracht wurde, droht eine rückwirkende Besteuerung durch das Finanzamt – häufig zuzüglich Zinsen.

Wann brauchen Sie einen Anwalt für Steuer- und Erbrecht?

Bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft mit Grundbesitz empfiehlt es sich, frühzeitig rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Die richtige Gestaltung kann entscheidend sein, um unerwartete Steuerfolgen – etwa durch die Grunderwerbsteuer – zu vermeiden.

Ein erfahrener Anwalt mit Spezialisierung auf Steuerrecht und Erbrecht prüft, ob der geplante Erwerb steuerpflichtig ist, entwickelt rechtssichere Lösungen für die Vermögensverteilung und stellt sicher, dass auch Schenkungsteuer und Pflichtteilsansprüche korrekt berücksichtigt werden.

Gerade wenn mehrere Miterben unterschiedliche Interessen verfolgen oder bereits Streitigkeiten bestehen, ist die anwaltliche Moderation unerlässlich. Auch bei komplexen Konstellationen – etwa bei Übertragungen gegen Ausgleichszahlungen, innerhalb der Familie oder unter Einbindung von Gesellschaftsmodellen – schafft anwaltlicher Rat rechtliche Klarheit und schützt vor späteren Konflikten mit dem Finanzamt.

Unsere spezialisierten Anwälte für Steuer- und Erbrecht übernehmen zudem die Kommunikation mit Behörden, erstellen rechtssichere Verträge und begleiten Sie durch den gesamten Auseinandersetzungs-Prozess. So lassen sich nicht nur rechtliche Risiken, sondern auch emotionale Belastungen deutlich reduzieren.

Fazit: Grunderwerbssteuer bei Erbengemeinschaft rechtzeitig prüfen

Die Grunderwerbsteuer spielt bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft mit Immobilien eine zentrale Rolle. Ob sie anfällt, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Erwerbs ab.

Wer rechtzeitig juristischen und steuerlichen Rat einholt, kann unnötige Steuerbelastungen vermeiden und Konflikte unter den Miterben wirksam entschärfen. Eine fundierte Beratung sichert nicht nur wirtschaftliche Vorteile, sondern auch einen reibungslosen Übergang des Vermögens.

Als spezialisierte Fachanwälte im Steuerrecht sorgen wir dafür, dass alle rechtlichen und steuerlichen Anforderungen erfüllt werden und helfen, Konflikte unter den Erben zu vermeiden. Vertrauen Sie auf unsere Expertise, um die Nachlassverwaltung reibungslos und effizient zu gestalten. Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung!