Grunderwerbsteuer bei Schenkung: Das müssen Sie wissen

Die Übertragung von Immobilien stellt in der Praxis regelmäßig eine bedeutende Vermögensverschiebung dar. Dabei stellt sich für Schenker und Beschenkte gleichermaßen die Frage, ob und inwieweit Grunderwerbsteuer bei Schenkung anfällt. Während im Regelfall beim Immobilienkauf stets Grunderwerbsteuer entsteht, ist die Rechtslage bei unentgeltlichen Zuwendungen differenzierter. Für Schenker und Beschenkte ist es daher wichtig, die steuerrechtlichen Voraussetzungen zu kennen, um unnötige Steuerlasten zu vermeiden. Erfahren Sie mehr in diesem Artikel.

Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein Rechtsgeschäft auf den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten gerichtet ist. Typischerweise entsteht sie beim Kauf einer Immobilie, da hier eine entgeltliche Übertragung stattfindet. Maßgeblich ist, dass eine Gegenleistung erbracht wird – in der Regel der Kaufpreis.

Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Von der Steuer ausgenommen sind unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen oder Erwerbe im Wege der Erbfolge. Entgeltliche Geschäfte führen zur Grunderwerbsteuer, unentgeltliche Übertragungen unterliegen der Schenkung- oder Erbschaftsteuer.

Grundsatz: Keine Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Nach dem Grundsatz des Grunderwerbsteuergesetzes fällt bei einer Schenkung keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber vermeidet damit eine doppelte steuerliche Belastung, da unentgeltliche Zuwendungen bereits der Schenkungsteuer unterliegen. Geregelt ist dies in § 3 Nr. 2 GrEStG: Der Erwerb eines Grundstücks durch Schenkung unter Lebenden ist ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer befreit.

Dieser Grundsatz macht die Schenkung von Immobilien zu einem wichtigen Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Sie ermöglicht es, Vermögen steueroptimiert zu übertragen und die Grunderwerbsteuer dauerhaft zu vermeiden. Entscheidend ist jedoch, dass es sich tatsächlich um eine reine unentgeltliche Zuwendung handelt.

Ausnahmen: Wann wird die Grunderwerbsteuer bei Schenkung fällig?

Auch wenn der Grundsatz lautet, dass bei einer Schenkung keine Grunderwerbsteuer entsteht, gibt es zahlreiche Konstellationen, in denen eine Steuerpflicht doch eintritt. Das betrifft vor allem Fälle, in denen die Schenkung nicht vollständig unentgeltlich erfolgt, sondern mit Gegenleistungen verbunden ist. In der Praxis prüft das Finanzamt sehr genau, ob wirklich eine reine Schenkung vorliegt oder ob zumindest teilweise Grunderwerbsteuer anfällt.

Gemischte Schenkungen bergen gemischte Steuern

Wird eine Immobilie teilweise unentgeltlich und teilweise gegen Entgelt übertragen, spricht man von einer gemischten Schenkung. Typisch ist die Übernahme eines Darlehens oder die Zahlung eines Ausgleichsbetrages an Geschwister. Auf den entgeltlichen Teil fällt Grunderwerbsteuer an, während der unentgeltliche Teil schenkungsteuerpflichtig bleibt.

Was gilt bei Nießbrauch oder Wohnrecht?

Belastet der Schenker das Grundstück mit einem Nießbrauch oder räumt sich ein Wohnrecht ein, handelt es sich steuerlich um eine Gegenleistung. Der Kapitalwert dieser Rechte wird angesetzt und unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Pflegeverpflichtungen oder sonstige Auflagen

Verpflichtet sich der Beschenkte zur Pflege des Schenkers oder zur Übernahme bestimmter Kosten, gilt dies als Gegenleistung. Auch hier entsteht Grunderwerbsteuer, soweit der Wert der Verpflichtung den Charakter einer reinen Schenkung übersteigt.

Wie hoch fällt die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen aus?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich stets nach der Gegenleistung, die mit der Schenkung verbunden ist. Anders als bei einem Kaufvertrag wird nicht der volle Verkehrswert der Immobilie angesetzt, sondern nur der Wert der übernommenen Leistungen, etwa Schulden, Nutzungsrechte oder Pflegeverpflichtungen. Der Steuersatz hängt vom jeweiligen Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Die wichtigsten Fälle im Überblick:

• Reine Schenkung ohne Gegenleistung: Keine Grunderwerbsteuer, das Finanzamt prüft allein nach dem Schenkungsteuerrecht.

• Gemischte Schenkung (z. B. Schuldübernahme oder Ausgleichszahlung): Grunderwerbsteuer fällt auf den entgeltlichen Teil an, der unentgeltliche Teil unterliegt der Schenkungsteuer.

• Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Der Kapitalwert des eingeräumten Rechts gilt als Gegenleistung und ist grunderwerbsteuerpflichtig.

• Schenkung mit Pflegeverpflichtung oder sonstigen Auflagen: Der Wert der übernommenen Verpflichtung bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Die Praxis zeigt, dass schon kleinere Gegenleistungen erhebliche steuerliche Auswirkungen haben können. Eine rechtzeitige Beratung durch einen Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht kann helfen, dass die Gestaltung juristisch sicher erfolgt und die Steuerlast so gering wie möglich bleibt.

Schenkung von Immobilien: Achtung vor Schenkungssteuer

Während die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen in der Regel nicht anfällt, tritt an ihre Stelle die Schenkungsteuer. Sie wird durch das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt und knüpft an jede unentgeltliche Vermögensübertragung an. Entscheidend ist der Wert der Immobilie sowie das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.

Das Gesetz sieht hohe persönliche Freibeträge vor, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ausfallen:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro,

• Kinder: 400.000 Euro pro Elternteil,

• Enkel: 200.000 Euro,

• Weiter entfernte Verwandte oder Dritte: 20.000 Euro.

Durch geschickte Planung lässt sich dieser Vorteil mehrfach nutzen: Alle 10 Jahre können Immobilien innerhalb der Freibeträge steuerfrei übertragen werden. Damit eignet sich die Schenkung von Immobilien besonders als Instrument der vorweggenommenen Erbfolge und ermöglicht es, Vermögen langfristig steueroptimiert auf die nächste Generation zu übertragen.

Wie hoch fällt die Schenkungsteuer aus?

Die Höhe der Schenkungsteuer richtet sich nach zwei Faktoren: dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem sowie der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs, also des Werts der Schenkung abzüglich des Freibetrags. Maßgeblich sind die Steuerklassen I bis III nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz.

Steuersätze nach Steuerklasse I (z. B. Ehegatten, Kinder, Enkel):

• bis 75.000 Euro: 7 %

• bis 300.000 Euro: 11 %

• bis 600.000 Euro: 15 %

• bis 6.000.000 Euro: 19 %

• bis 13.000.000 Euro: 23 %

• bis 26.000.000 Euro: 27 %

• über 26.000.000 Euro: 30 %

Steuerklasse II (z. B. Geschwister, Nichten, Neffen): 15 % bis 43 %Steuerklasse III (nicht verwandte Dritte): 30 % bis 50 %

Damit zeigt sich: Für nahe Angehörige fallen die niedrigsten Steuersätze an, während entfernte Verwandte oder Dritte deutlich stärker belastet werden. Je früher eine Übertragung geplant wird, desto besser lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen und die Steuerlast verringern.

Immobilien erben: Wie sinnvoll ist eine Schenkung bei der Nachlassplanung?

Die Schenkung einer Immobilie ist ein wichtiger Bestandteil der Nachlassplanung. Zu Immobilien im Nachlass haben wir einen eigenen ausführlichen Beitrag verfasst. Eine strategische und frühzeitige Planung des Nachlasses ermöglicht es, Vermögen bereits zu Lebzeiten gezielt zu übertragen und dabei steuerliche Freibeträge mehrfach auszuschöpfen. Da die Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden dürfen, lassen sich größere Vermögen schrittweise steueroptimiert übertragen. Auf diese Weise verringert sich die spätere Belastung durch Erbschaftsteuer erheblich.

Neben dem steuerlichen Vorteil bietet die Schenkung auch rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. So behalten viele Schenker über Wohnrechte, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte die Kontrolle über die Immobilie, während sie bereits auf die nächste Generation übergeht. Ob eine Schenkung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von den familiären und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.

Kann die Grunderwerbsteuer beim Kauf entfallen?

Nicht nur unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch bei entgeltlichen Immobilienübertragungen innerhalb der Familie kann eine Steuerbefreiung greifen. Maßgeblich ist § 3 Nr. 4 bis 6 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), der persönliche Steuerbefreiungen für bestimmte Angehörige vorsieht.

Demnach sind insbesondere folgende Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit:

• der Erwerb durch den Ehegatten,

• der Erwerb durch den geschiedenen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung,

• der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also insbesondere Kinder, Enkel und Stiefkinder.

Diese Befreiung gilt unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Damit begünstigt das Grunderwerbsteuerrecht ähnliche Personengruppen wie das Schenkungsteuerrecht – allerdings mit teils noch weitergehenden Privilegierungen.

Achtung: Nicht begünstigt sind hingegen Geschwister, Nichten oder Neffen, die sowohl bei der Grunderwerb- als auch bei der Schenkungsteuer höhere Belastungen tragen müssen.

So unterstützt Sie ein Anwalt für Steuerrecht und Erbrecht

Die Übertragung von Immobilien durch Schenkung wirft viele steuerliche und rechtliche Fragen auf. Unsere Fachanwälte für Steuerrecht und Erbrecht beraten Sie umfassend, wenn es darum geht, die optimale Gestaltung für Ihre persönliche Situation zu finden. Wir prüfen, ob und in welchem Umfang Grunderwerbsteuer anfällt, berechnen die steuerlichen Folgen und zeigen Ihnen Möglichkeiten auf, Freibeträge gezielt zu nutzen.

Unsere Kanzlei begleitet Sie zudem beim Gang zum Notar: Wir bereiten die Vertragsgestaltung vor, klären steuerliche Risiken und stellen sicher, dass Ihre Interessen rechtlich abgesichert sind. Auf diese Weise gewährleisten wir, dass die Schenkung nicht nur rechtlich wirksam, sondern auch steuerlich vorteilhaft umgesetzt wird. So behalten Sie die Kontrolle über die Gestaltung und vermeiden unnötige Steuerbelastungen.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen grundsätzlich nicht an, da der Gesetzgeber eine Doppelbesteuerung vermeiden will. Steuerlich relevant ist in diesen Fällen die Schenkungsteuer, die durch hohe Freibeträge Gestaltungsspielräume eröffnet. Kommen jedoch Gegenleistungen wie Schuldübernahmen, Nießbrauch oder Pflegeauflagen hinzu, entsteht teilweise Grunderwerbsteuer. Eine sorgfältige Planung und klare vertragliche Gestaltung sind daher entscheidend, um unnötige Steuerlasten zu vermeiden und Immobilienübertragungen umzusetzen.